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                小贷大业

                上海市房地产市场五月份分析报告
                2021-06-08

                    一、二手住宅市场价格与风险监测
                   (一)上海二手住宅市场监测价格


                    2021年5月,联城监测二手房市场价格继续保持平稳上升的趋势,但上升幅度明显收窄。全市二手住宅监测均价为58800元/㎡,环比上涨了0.94%。本月环比上涨楼盘占比约为59%,较上月下跌了7个百分比。在政策调控集中出台的大环境下,上海二手房市场出现一定程度的降温,但价格方面表现得较为稳定,预计短期内二手房价格走势将更趋向于“平稳”。


                    5月,从不同价格段的住宅价格变化来看,300-500万价格段的住宅涨幅为1.58%,居于首位,1000万以上价格段需求位居第二,涨幅为1.52%。反映出一方面刚需型住宅的市场表现较为活跃,另一方面改善型住宅在市场上也能占到一部分的份额。
                   (二)上海市二手住宅风险监控


                    5月,全市各区域价格环比都呈现上升的趋势,其中有7个区域的环比涨幅高于全市平均值并且有5个区域与上期环比涨幅高于平均值的区域相同。黄浦区、普陀区,徐汇区环比涨幅较高抢占前三,而作为远郊的金山区、奉贤区和崇明区涨幅明显滞后,远郊由于区位的限制,价格上升阻力较大。从同比来看,全市各区域价格同比均呈现较大涨幅,浦东新区、闵行区、徐汇区涨幅最为显著,同步涨幅均超过25%,即便地处远郊的金山和崇明,同比幅度也超过5%。
                    二、上海市房地产市场供求动态
                   (一)一手住宅市场

                    5月,上海新房市场供应量较上个月有明显的下滑,一方面政策管控趋严,开发商推盘积极性不高,另一方面,一季度推盘节奏较快,一定程度上导致了二季度供应量有所放缓。成交量方面,环比有所下滑,考虑到五一假期的影响,成交量仍处于正常范围内。成交均价方面,环比上涨了12.8%,上升趋势显著,成交结构上移,改善型住宅成为市场成交的主力。预计6月,随着市场供应量的稳步回升,价格将保持平稳回升的走势,但短期内上升空间较为有限。
                   (二)二手住宅市场


                    5月,上海二手房市场呈现出“量价齐稳”的态势。成交量方面,5月二手住宅成交量为2.5万套,环比上涨了5.7%,随着楼市调控不断升级,市场情绪有所下降,部分挂牌房源开始接受议价,二手房成交趋于平稳。成交均价方面,环比下跌了1.12%,整体走势较为稳定。预计6月二手房市场仍将延续“量价齐稳”的走势。
                   (三)新增商业市场


                    2021年5月,全市新增商业供应重新发力,约10万平方米,环比增长了195%,中心城区杨浦五角场的合生汇23层商业整体入市供应,使得杨浦区本月供应量骤增。成交方面依旧活跃度不高,本月成交量仅7万平方米左右,环比下跌了40%。成交价方面,本月全市均价环比上涨了37%,闵行区华漕、金虹桥、马桥等板块的商业成交均价排在前列。
                   (四)新增办公市场


                    2021年5月,全市办公市场持续低位运行,新增供应仅4.6万平方米,主要分布在宝山、嘉定和杨浦三区。成交量方面闵行区一枝独秀,占了全市总成交量的2/3。成交均价受区域结构性影响较大,环比上涨了77%,突破五万,黄浦、闵行、徐汇三区办公成交单价较高。


                (上海联城房地产评估咨询有限公司)
                 

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