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                “唯一住房拍卖”三条件外还要注意户口和居住权
                2021-09-08

                    “唯一住房”执行不易,难就难在如何平衡处置房屋财产与保护当事人居住权之间的矛盾。通过认真讨论,抓住难题症结,探索完善标准化执行,确保财产应处尽处,实现价值最大化,整理如下几点:
                    现在有规定唯一住房也是可以强制拍卖的,以前规定唯一住房不能拍卖,最多是以大换小的方式去处置,大房换小房,现有明确规定,唯一住房也是可以拍卖的,但要符合三个条件:
                    个人直系亲属名下有可居住的房子,比如父母,孩子,丈夫或者妻子名下有其它住房,这说明有地方住,所以个人的唯一住房也可以拍卖。
                    留5至8年租金,比如说住房现在拍卖市场价是200万,租金一个月是5000块,一年是6万,给你留5到8年的租金,例如5年30万、8年48万,法院就预留50万,然后将这个房子200万拍掉后,用预留的50万,让被执行人在同一小区找一套同面积的房子租住,妥善解决被执行人及其家人的住所难题。
                    债权人起诉后,若是把自己的房子都卖了,造成名下没有房子,或者是名下只留一套“唯一”住房,这样被发现的话,也可处置。因为通过房地局信息可以查证,这其实不是“唯一”住房,只是在发生诉讼后再去卖了其他房子,是一种很明显的逃避责任的行为,这种情况也可以拍卖。
                符合以上这三个条件其中之一,都是可以处置唯一住房的,但还要注意另外两种情况,一般人很少会注意,那就是户口和居住权问题。
                    首先是户口问题。目前,房产拍卖公告里面会写清楚是否有户口,如果借款人发生欠款拖欠,但是其父母,老婆,孩子的户口在里面,简单来说,他们是拥有居住权的,到时候房子拿去拍卖,但是他们仍然可以在里面住一辈子,这个是户口的问题。所以要看一下里面是否有户口,有户口的话,导致清房就比较困难,人家有户口怎么赶?特别是有一些房子拍卖不出,并不是价格上不去,甚至可能房产市值接近一千万,但低价也没有人要,因为公告里写清楚房子有三个五个户口,法院不负责处理,需自行解决。法律规定法院拍卖的房子,法院不能强制迁掉户口,市场上正常的房产买卖,房里有几个户口可以强制迁掉,但法院拍卖不能强制迁户口。所以,在办理房产抵押借款的时候,一定要查清里面户口的真实情况。如果有户口,就要求其写一个证明,证明已知房子抵押了出去,如果发生拖欠欠款,房产将被拍卖,届时其会按要求自动把这个户口迁掉。把这个手续做掉,相对来说更稳妥,这是户口的问题,千万要注意。
                    今年的《民法典》里规定了居住权。抵押前,可以去房地产交易中心查看一下房产里面有没有居住权,有些人为了避税或者限购,父母出钱,房产证名字是写的儿子,但父母为了保障自身的权益,可以申请一个居住权,可以十年、二十年甚至是住到去世,一辈子都居住在里面。之后儿子缺钱拿房子出去抵押借款,还不出后法院处理。房子你可以去拍卖,产权归你,但是你要住的话必须20年以后,所以这个居住权,也要去交易中心查一下,把户口的问题和居住权的问题一并解决了。唯一住房拍卖的话,价格也可以拍的高,后续别人入住也没有什么问题。
                    对不动产的处置,可以先卖后腾,也可以先腾后卖。腾退有困难,需要通过积极的方式来推进处置。最终目的其实并不在于房产处置,而是对被执行人及占有房屋的人形成压力,让其认清现实,主动还款。


                (金逸咨询 楼克佳)
                 

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